表面式凝汽器的工作原理是：凝汽器中裝有大量的鈦管，并通以循環冷卻水。當汽輪機的排汽與凝汽器鈦管外表面接觸時，因受到銅管內水流的冷卻，放出汽化潛熱變成凝結水，所放潛熱通過鈦管管壁不斷的傳給循環冷卻水并被帶走。這樣排汽就通過凝汽器不斷的被凝結下來。排汽被冷卻時，其比容急劇縮小，體積驟然縮小，從而在原來被蒸汽充滿的凝汽器封閉空間中形成真空.為保持所形成的真空,抽氣器則不斷的將漏入凝汽器內的空氣抽出,以防不凝結氣體在凝汽器內積聚,使凝汽器內壓力升高.集中與凝汽器底部的凝結水,則通過凝結水泵送往除氧器方向作為鍋爐給水.

因此，在汽輪機排汽口下凝汽器內部造成較高的真空。

凝結器的真空形成和維持必須具備三個條件：

1、凝汽器銅管必須通過一定的冷卻水量;

2、凝結水泵必須不斷地把凝結水抽走，避免水位升高，影響蒸汽的凝結;

3、抽汽器必須把漏入的空氣和排汽中的其它氣體抽走。